【太原楼评】国企地王|山西交控18.5亿盘下龙锦院的“欲与痛”！
以微见著洞察趋势 客观行文理性参考太原楼评☞ | 业内视角347篇/文3456字/阅读15分导读叔本华说：生命就是一团欲望。实如钟摆，在痛苦与倦怠间横跳！察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！每一个“地王”背后，往往都有一段耐人回味的历史，和一些悲伤的故事。缘起：2018年的国企路桥获“地王”！时间回到2018年的那个秋季，也是十月，龙城大街南侧，新五中校区对面两宗土地开启了竞拍，伴随的利好是：这所创办于光绪三十二年(1906)的百年老校新校区，将于明年（2019）秋季开始首招！作为大型国有企业的山西交控集团，时任领导人袁清茂同志派出了旗下重要的二级企业山西路桥（A股上市公司）参与竞拍。经过激烈的竞价，最终以高出起拍价2.2亿力压金茂和华发，SP-1862成交价为111120万元，楼面价为5385元/㎡；SP-1863地块成交价为74090万元，楼面价为5851元/㎡。人物：山西路桥地产板块“教父”对于主营业务是高速公路管理和运营的路桥来说，咋有了做地产的勇气。俗语，没有金刚钻不揽瓷器活。楼评君看股权结构，山西交控和路桥建设集团控股了山西路桥房地产开发公司，法人孙明忠，注册地星河广场！路桥地产教父的诞生。时间再往前推，2008年恒大和富力才刚进入太原，一个在大坡上，一个在工厂旁，而路桥首个项目路桥职工宿舍——星河广场占据了学府街体育路核心地段。改制前，房地产板块的掌舵人是索兵，对外以山西京门实业做开发，索老并非交通学院派，所以地产板块相对较独立。最初，或许路桥对于房地产是不太重视的，直到星河广场的开发大获成功。虽然以目前眼光看，这个小区居住并不舒适，但对于从无到有的路桥首盘，还是值得肯定的。2009上半年太原商品房均价4463元/㎡，星河广场就已是7000多元高价！面对4.0容积率命题，小区外观，商业配置，户型产品，也算做的不错，尤其是内部价才四五千，这热销的成绩是很受路桥职工欢迎。当然，这项目最初用于内部消化的定位，最终大部分进入到了市场流通。较大的内外部价差和时代原因，让这项目五证齐全但迟迟未能下证，最后进入到处遗名单。路桥地产另一代表作是2016年，在南内环西街以南、九院沙河以北的煤气化，52亩的路桥金泽华府。联合建投实现了开发能力进阶，在建筑外观，园林塑造，以及户型均有突破（112不咋的），并获过鲁班奖。“放养”状态结束，新掌门—交控置地！地产板块的成绩，引起了集团的关注，伴随改制进展，山西交控置地成立，交控置地的掌舵人贾建国开启新的时代。原路桥地产板块也就从放养逐步圈养，地产并入核心业务，而路桥地产“教父”索兵也逐步退出了纷争。交替之下，地产底子必然受到影响，较为冒进的大战略开始布局。作为普通购房者，看到项目有两个名称，一个路桥龙锦花园，一个交控置地龙锦院。借用鲁迅的话“他俩大约的确是一样”，可似乎又不一样。大概路桥地产已不是往日的路桥，交控置地才是地产五岳派新掌门！地王决策的“欲念”与“沉痛”欲戴王冠，必承其重，新五中地块，之所以敢拿“地王”，一定是想打个大胜仗的。然而好大喜功，错误的形势预判，产品市场定位偏差，以及拿地后的骚操作，都导向德薄而位尊，智小而谋大，大概率在盈亏边缘，稍有不慎，国有资产就有流失风险。（一）投决冒进高位拿地！2018年的三季度是太原月度楼市均价最高位，新五中地块成交正在此时。当时市场环境确实存在一定的支撑。但明显高估了自己的实力，竞拍对手就有豪宅专家金茂，抢地王面子是有了，可冒进往往是把握不住。楼评君对于龙城大街地价进行了梳理，2009年星河湾亩均130万，2009年首开亩均172万，2010年恒大华府亩310万，2013年保利亩均395万，2014年山钢亩均450万，2020年金茂亩均760万和当代亩均718万。而山西交控拍下的亩价是925万，如果不是心态飘了，那一定是现场的气氛醉人！再加上碧桂园神助攻，北畔四折，龙城大街最高地王实至名归，大冤种头衔获实锤。（二）清华设计院主导之弊！在学海中，国内首选清北。但在房地产设计院选择上，一般优选中建、华东、同济设计院等，而清华设计院并非是首选。如果是豪宅，一般选全球设计院操刀，即便是老牌房企，在特殊产品领域，也会选择启迪、筑博这一类全能型选手，此举有猫腻。具体来看，超过十种户型，合着领导是觉得户型越多才越好，这在行业内绝对属于朵“奇葩”，估计设计费太高，多干活求心安。户型面积段从不足一百到三百多，可谓跨度覆盖广阔，也说明项目压根就没有做明确的产品定位，对项目、产品、客群毫无章法。低容地块中，140㎡以下户型居然都是两面宽，这水平简直打清华设计院的脸，这种毫无竞争力产品，一定是“滞销货”。楼评君只能说暴殄天物，都不忍放130㎡的户型图，恶心！推测产品和户配，很可能是按需设计，某领导要个超大面积的，某部长要个大三居，把领导想要的房设计齐齐整整的，把边角料留下给劳苦大众！（三）团购出现“大撤退”？2019年，龙城大街进入高光时刻，市场成交占比超过10%，板块均价14760元/㎡，风光无量，星河湾2.0万，首开毛坯1.4万，当代著1.45万，山钢名筑1.42万...于是19年初夏，迅速组织团购，内部特价1.45万精装，还非常神秘，生怕社会客户抢了名额。曾经享受过内外明显差价的老员工，干部们也相信项目买了不会亏，会稳赚。然而，这波团购最后以第二年“全面撤退”收场。其一，四十万的团购门槛太高——折损了小半。其二 ，大家会问朋友，我这房子转给你，看能值多钱？答案往往会心凉半截，导致三个多亿的团购樯橹间灰飞烟灭。（四）某央企合作“迟疑”？发觉自己舞弄不了，山西交控置地新掌门大概想到的新的方案，那就是甩出去自己抽身跑。内心想，这么好的地段，当时都抢来的，还请了清华设计院，转手小赚点也不难。恨不相逢未嫁时！你个渣男！2021年绿地新里城、当代著停工，万景嘉苑降价等一系列竞品项目的影响下，情况今非昔比。战略合作的华润其外交辞令：合作欢迎，掏钱，你东西太贵，地价贵成本高，这个事不着急。典型的恋爱不结婚态度。（五）准现房成了国企标配？无人能度己，只能硬着头皮自个上。于是大家看到两件事，路桥集团的上半年年报财务增速并不好，对项目回款无限兜底很难。另一件事就是国企准现房。楼评君鼓励和倡导现房销售，但目前楼市大部分仍以期房为主，很多是“被逼无奈”之举，属于前期定位决策不智+营销水准不足的综合导致。精装变成毛坯，价格大降幅其实都很打脸！1，楼面价5851元/㎡。2，建安和园林成本约3000-3200元/㎡。3，打底四年到六年的财务成本，预估占直接投资额的18-24%，折算约1500-2000元/㎡。4，前期费用，设计费用等折算约100-200元/㎡。5，管理营销费约为500-600元/㎡。6，各类相关税费约1500-2000元/㎡。根据开发周期测算成本为12500-14000元/之间！大概率会亏钱，如果保不亏，要么降标省钱，要么少缴税，要么借款走坏账。（六）项目定位“错位”复盘！通过对国企路桥龙锦花园项目分析，总结国企开发项目中应该规避的问题，化解潜在“危机”，优化开发流程。尤其是太原本身供过于求的市场下，更需要尊重市场发展规律，先慢后快，防止项目屡屡掉入先快后滞的准现房境地。关键一：拿地先评估，适配不冒进！关键二：前策重规律，纳谏兼听明。关键三：战略不宜改，战术可灵活！具体看路桥集团的“错位”经验值！1，高位拿地，自身溢价能力不足。2，产品混搭，未能尊重地块属性。3，品牌不足，利它联合目标不一。4，营销粗暴，慎重定价谋势待举。5，团购瞎搞，谋略败局浪费资源。6，节奏太紧，火力全开不留余地。于是，有读者问楼评君，国企当如何破局？答曰：目标仰望星空，做事脚踏实地！山西交控的问题该怎么办？2018年前后楼，立有间，楼评君曰：“君微疾，不治将恐深。”对曰：“寡人无需监测。”遂出，曰：“地王乎，何患乎！”2019年复见，曰：“君病产品，不治将益深。”不应。遂出，又不悦。2020年复见，曰：“君之病在营销，不治将益深。”又不应。遂出，又不悦。2022年望而还走。使人问之。曰：“疾在拿地，立势或联合可解；在产品，户配删减优化可解也；在营销，竞合得当可缓解也；在思路，命所属，无奈何也。”2023年体痛，大量滞销，使人索方，亏损难逆，错失发展良机。楼评君箴言：家长制善权善决，经营中谋势谋智。君子生非异也，善假于物也。劝君兼听纳谏，尊重楼市研判，重视前期定位！文中意见和内容仅供交流使用主业：城市进入/土地推荐/可行性分析产品定位/开发咨询/企业培训© Copyright作者：张明 图片：来源网络 侵删原创作品未经同意或授权不得商用
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